点评：过半封顶同时余杭地铁上盖提前终止 优质个例难成杭州土拍风向标

　　住在杭州网9月27日讯（记者 俞东辉）今日，杭州市区迎来年内最大体量批次出让，共计成交13宗涉宅用地，成交体量95.7万㎡，成交金额共232.8亿元，另有1宗同批挂牌地块于昨日傍晚提前终止。

　　从数据看，封顶占比增加、报名房企数量质量双优；但从地块分析看，8宗地块封顶的“战绩”背后是“明星”级地块的批量出让，这样的优质规模几乎不可复制；与此同时，余杭区成熟板块地铁上盖综合体的提前终止，进一步提示着市场真实的温度。

　　今日土拍主要有以下几点观察：

　　1、  封顶率上涨依赖优质个体：今日共计8宗地块溢价封顶，进入摇号阶段。就算以计入终止地块的14宗总数量计算，其封顶率也已经达到57.1%，为第六批次以来的封顶率新高。从2023年上半年出让的几批次地块来看，其封顶率基本集中在60%-70%之间；此后从第六批开始，封顶率不断下滑，最低下探至28.6%。该数据背后，是“明星地块”占比的明显提升，如湖墅的民生药厂宅地、申花核心区宅地，都是市场难得的热门。

　　2、  两极分化加剧，中间态消失：4宗地块底价出让，余杭区地铁上盖地块更是提前终止，这些仍然昭示着市场的残酷。两极分化显著加剧，自从2022年下半年以来，溢价封顶与底价成交地块就已经成为土拍市场的主流，中间态几乎完全消失。

　　3、  房企参与度提高：从各地块报名情况及摇号情况来看，数量和“质量”纵向对比均有提升，标杆房企占比增加。据浙报传媒地产研究院了解，绿城、滨江等本土实力房企均报名多宗地块。“老面孔”以外，港中旅、钱江、安徽置地、杭州广大等“久违”市场的企业也纷纷亮相。

　　原因或许如下：

　　1、“明星”级地块批量出让：民生药厂地块、申花核心区地块、钱江世纪城地块、三塘地块、文晖地块等都是房企等待许久的优质宝地，这样的地块在此前出让中均为零星挂牌，本次几乎是“批发”登场。

　　2、政策红利预期成拿地助力：当前全国范围内的众多强二线城市，如南京、长沙、厦门、苏州、成都等都有着不同程度的政策放松，直接推高了杭州政策利好的预期，大大增加了房企拿地的心理动力。

　　3、房企安全性需求进一步提升：当前杭州的新房销售市场和二手房成交价数据仍然处于较为艰难的阶段。在此市场环境下，安全性愈发成为房企的核心诉求，优质板块+可见利润率才能推动房企掏出真金白银。

　　成交地块区位图（来源：决策通）

　　重点地块详细解析

　　今日成交的13宗地块，有多宗地块受到房企的重点关注，竞争主要聚焦在湖墅大关、申花、朝晖文晖、新天地、钱江世纪城、萧山市北、临平老城板块。

　　湖墅大关板块：作为杭州“压箱底”宝地之一的民生药厂地块，不论是房企还是民众对于其都拭目以待，市场关注度之高可见一斑。其中湖墅单元GS0201-R21-02地块更是摇身一变以1.3容积率入市，新房精装限价突破6万+。相比较而言，容积率2.8的湖墅单元GS0201-R21-03-1地块55000元/㎡的限价则更具有参考性，但其超越了此前板块标杆滨江·望品的50180元/㎡。同时，板块内已经断供多年，市场竞争压力极小，未来去化风险微乎其微。因此两宗地块也成为了本场土拍的焦点，最终湖墅单元GS0201-R21-02地块有24家房企参与摇号，由温州远山竞得；湖墅单元GS0201-R21-03-1地块有58家房企参与摇号，由钱江房产竞得。

　　申花板块：申花一向是杭州供需两旺的代表性高端板块之一，今年以来馥香园、杭曜置地中心、揽云锦绣里等项目热销明显，摇号中签率一直保持低位。另一方面，由于板块内项目快速去化，整个板块的存量也一直处于低位，未来地块的去化风险相对较小。成交地块位于申花板块核心区域，紧邻萍水街地铁站，距离区域地标城西银泰城不足1km。最终地块封顶之后有26家房企参与摇号，由招商竞得。

　　朝晖文晖板块：板块内的文晖单元XC0401-21、23地块容积率仅1.19，未来可打造市中心稀缺的纯低密物业。同时板块内也处于断供状态，地块也是区块内近年为数不多的出让地块，周边随着和平广场区块的拆除改建，整体板块调性也得到明显提升。地块最终有4家房企参与摇号，由滨海悦融置业竞得。

　　新天地板块：三塘地块处于新天地板块核心区位，临近西文街地铁站。近年来，新天地板块快速发展，地铁、新天地购物中心等各项配套的逐步兑现使得板块居住价值得到明显提升。地块共有4家房企参与摇号，最终由滨江竞得。

　　钱江世纪城板块：钱江世纪城作为杭州当前的热门板块，板块内出让地块受关注度极高。地块距离盈丰路地铁站、杭州SKP、博地中心等均不足1km，同时位处钱塘湾未来总部基地核心区，地块利好加持较多。地块最终有42家房企参与摇号，由建发竞得。

　　萧山市北板块：地块位于市北东单元，精装限价34000元/㎡与周边地块相同，但起始楼面价20000元/㎡，相较北侧绿城项目23800元/㎡，容积率相同，起价下降了近16%。因此虽然萧山市北板块市场热度有所下降，但地价下降带来的利润率空间也激发了房企参与的热情。地块最终有7家房企参与摇号，由中海竞得。

　　临平老城板块：地块位于临平老城核心区域，周边配套齐全，临平客户对地块所在区域认可度高。而且地块体量较小，封顶总价仅5亿，未来有望快速去化，因此也受到较多房企的青睐。地块最终有28家房企参与摇号，由杭州广大房地产竞得。